Renovierung von Wohneigentum: 8 Finanzierungs-Tipps

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Wer ein Eigenheim besitzt, ist stolz auf sein „Nest“. Doch mit den Jahren bröckelt es an jeder schönen Fassade: Ein Maler muss her, um unschöne Stellen auszubessern, der abgenutzte Fußboden und die kaputten Fliesen müssen aufgearbeitet, die alte Wärmedämmung überholt und die maroden Wasserrohre ersetzt werden. Manchmal sehen die Tapeten in den Augen des Eigentümers nach einiger Zeit auch einfach nur altbacken aus und sollen ersetzt werden, um den Räumlichkeiten ein gemütlicheres Wohnflair zu verleihen. All diese Reparaturarbeiten verursachen Kosten. Um den Wert des Hauses oder der Wohnung dauerhaft auf einem bestimmten Niveau zu halten, muss man als Eigentümer leider immer tief in die Tasche greifen. Anders lässt sich eine Immobilie nicht in Schuss halten. Wie ärgerlich wäre es, wenn man sie zum Beispiel trotz wunderbarer Lage zu einem Preis verkaufen müsste, der die eigenen Erwartungen weit unterschreitet?

Die Folgekosten, die ein Eigenheim mit sich bringt, müssen ebenso gestemmt werden wie die Baukosten selbst. Allerdings hat man selten ausreichend Kapital zur Verfügung, um die Immobilie alle paar Jahre mit einem Rundum-Schlag wieder in einen zeitgemäßen Top-Zustand zu versetzen.

Die folgenden 8 Tipps zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben, um Ihr Renovierungsvorhaben ohne große Risiken zu finanzieren.

Tipp 1: Von Anfang an Geld zurücklegen

Als Faustregel gilt: Legen Sie jedes Jahr pro Quadratmeter Ihrer Immobilie etwa 7 bis 8 Euro (das entspricht etwa 1 Prozent der reinen Baukosten) zurück – und das von Anfang an! Zwar müssen Sie in den ersten Jahren nicht viel reparieren, aber nach einiger Zeit werden Sie sehr dankbar dafür sein, dass Sie schon direkt nach dem Erwerb Ihres Eigenheims mit dem Füllen Ihrer Immobilien-Sparsocke begonnen haben.

Je älter die Immobilie, desto aufwendiger und teurer werden die baulichen Maßnahmen für ihre Instandhaltung. So veraltet mit der Zeit zum Beispiel das Heizsystem. Vielleicht ist auch die Küche nach zwei Jahrzehnten nicht mehr zeitgemäß und muss ersetzt werden? Oder ein Wasserschaden verursacht größere Schäden an der Bausubstanz? Die erforderlichen Renovierungsarbeiten nehmen im Laufe der Zeit an Umfang zu. Sie sehen: Für die Erhaltung eines bestimmten Wertniveaus sind finanzielle Rücklagen beziehungsweise durchdachte Finanzierungspläne von hoher Bedeutung, um Schäden oder Modernisierungsaufgaben wirkungsvoll und schnell entgegenzutreten!

Tipp 2: Der Renovierungsrechner

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Die Redakteure des Nachrichtenmagazins Focus stellen in ihrem Internetportal allen, die eine Immobilie ihr Eigen nennen, ein sehr nützliches Werkzeug zu Verfügung: Ein Renovierungsrechner ermittelt die ungefähren Kosten, die man in eine Immobilie investieren muss, damit zumindest der jetzige Wert erhalten bleibt. Mit nur wenigen Klicks erfahren Sie auf dieser Seite, ab welchem Alter der Immobilie welche Neuerungen wahrscheinlich nötig sein werden und welche Kosten dafür auf Sie als Eigentümer zukommen. Außerdem sehen Sie, wie viel Lohn Sie für bestimmte bauliche Maßnahmen in die Arbeit kompetenter Handwerker investieren müssen. Der Renovierungsrechner unter www.focus.de/immobilien/bauen/renovieren/renovierungs-rechner/renovierungsrechner_aid_9642.html/ ist in jedem Fall ein nützliches Instrument für Ihre Renovierungspläne! Nutzen Sie ihn!

Tipp 3: Selbst ist der Mann!

Mithilfe des Renovierungsrechners sehen Sie, dass gute Arbeit natürlich auch ihren Preis hat. Um Lohnkosten einzusparen, ist es ratsam, sich zunächst in der Familie, bei Freunden und Bekannten zu informieren, ob in diesem Kreis jemand über kompetente Fachkenntnisse verfügt. Vielleicht ist diese Person ja bereit, Ihnen zu helfen? Oder Sie sind selbst ein tüchtiger und geschickter Handwerker und können die eine oder andere Reparatur ohne Probleme selbst in die Hand nehmen? Beide Umstände können Ihre Kosten erheblich drücken. Aber seien Sie vorsichtig: Unterschätzen Sie die Aufgaben nicht und bewerten Sie außerdem Ihre eigenen Fähigkeiten nicht zu hoch! Ein objektiver Blick erspart Ihnen viel Ärger.

Tipp 4: Die Bank hilft!

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Banken helfen Ihnen bei der Instandhaltung Ihrer Immobilie. Planen Sie eine Renovierung, so haben Sie jederzeit die Möglichkeit, einen Sofortkredit zu beantragen. Prüfen Sie sowohl die Angebote Ihrer Hausbank als auch die Konditionen anderer Banken. Internetbanken können dabei durchaus eine gute Alternative zu Ihrer Hausbank darstellen. Im Rahmen kleinerer Kredite bieten Banken oftmals besonders günstige Konditionen an. Informieren Sie sich ausführlich, bevor Sie mit einer Bank einen Termin für ein Kreditgespräch machen! Je mehr Vergleiche Sie anstellen, umso größer ist die Chance, einen Kredit mit optimalen Konditionen für Ihre Situation zu finden.

Sie sollten sich auf Ihr Bankgespräch sehr sorgfältig vorbereiten: Stellen Sie einen genauen Renovierungsplan auf, holen Sie von Ihren Handwerkern Kostenvoranschläge ein und notieren Sie sich alle Fragen, die Sie beantwortet haben möchten. Eine gute Vorbereitung in Kombination mit einem souveränen Auftreten während des Banktermins erhöht Ihre Chancen bei Ihrem Bankberater.

Tipp 5: Wohl dem, der einen Bausparvertrag hat!

Wer bereits einen Bausparvertrag hat, kann diesen für seine Renovierung gut nutzen. Die Voraussetzung: Sie müssen bereits eine gewisse Summe angespart haben. Wer Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen im Wert von unter 10.000 Euro angeht, muss für diese Art der Finanzierung keine Sicherheiten hinterlegen. Wichtig ist aber, dass das Geld im Sinne des Vertrags in jedem Fall für die Immobilie ausgegeben wird. Sie sind verpflichtet, entsprechende Nachweise bei Ihrer Bank vorzulegen, etwa über den Kauf von Tapeten, Zement oder Fliesen, die Installation eines neuen Heizungssystems oder über die Kosten von Handwerkern. Nutzen Sie für die Ausbesserungen an Ihrer Immobilie Ihren Bausparvertrag, können Sie zudem Geld sparen: Die Zinssätze sind hier recht niedrig und liegen meist unter vier Prozent. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, die Rückzahlung ganz flexibel zu gestalten und Sondertilgungen zu veranlassen.

Verfügen Sie nicht über einen Bausparvertrag, haben Sie bei manchen Banken dennoch die Möglichkeit, einen mit einem Bausparvertrag verbundenen Kredit in Anspruch zu nehmen. Allerdings liegt die Mindestfinanzierungssumme bei etwa 20.000 Euro - eine Summe, die in der Regel eher an größere Baumaßnahmen gekoppelt ist. Die Laufzeit eines solchen Vertrags liegt bei 18 bis 28 Jahren. Ein Bausparvertrag ist immer eine nützliche Investition!

Tipp 6: Nutzen Sie die Möglichkeit der Baufinanzierung auch für Renovierungskosten

Sprechen Sie Ihre Bank auf das Thema „Immobilienfinanzierung“ an. Hier können Sie nicht nur reine Baufinanzierungen bekommen, sondern auch Kredite für Renovierungsvorhaben. Es gibt ganz unterschiedliche Modelle der Finanzierung. Typisch ist zum Beispiel die Rückzahlung des Kredits in festen Monatsraten. Dazu müssen Sie Ihre Immobilie als Sicherheit hinterlegen, bekommen dafür aber einen geringen Zinssatz und können anschließend Ihre Vorhaben in die Tat umsetzen.

Tipp 7: Vermieter können Renovierungskosten steuerlich geltend machen

Wer Eigentum besitzt, aber nicht selbst bewohnt, sondern die Räumlichkeiten vermietet, kann Renovierungskosten steuerrechtlich geltend machen. Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilie können sofort abgesetzt werden. Dies betrifft auch einige Kosten bei einer Renovierung, die durch einen Mieterwechsel bedingt ist. Hier muss man allerdings unterscheiden: Ist der Mieter laut Vertrag nicht zu bestimmten Renovierungsarbeiten verpflichtet und der Vermieter zahlt die Maßnahmen selbst, so kann der Vermieter auch die Kosten geltend machen. Führt der Vermieter hingegen Maßnahmen selbst durch, werden nur die Materialkosten steuerlich berücksichtigt.

Tipp 8: Sonderfall Hausgemeinschaft

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In einer Hausgemeinschaft mit verschiedenen Eigentümern gehen Renovierungsmaßnahmen unter Umständen mit besonderen Risiken einher, wenn der betroffene Eigentümer nicht ausreichend Kapital zur Verfügung hat. Fällige Sanierungen können zum Beispiel eine Modernisierung der Dämmung oder ein neues Heizsystem sein. Diese baulichen Maßnahmen verhindern einen Wertverlust der gesamten Immobilie. 

Das Wohnungseigentumsgesetz versetzt eine Hausgemeinschaft in die Lage, ihre Interessen mithilfe eines mehrheitlichen Beschlusses für gültig erklären zu können. Beschließt eine Gruppe von Eigentümern die Sanierung, muss ein betroffener Hausbewohner die Renovierungsarbeiten ausführen und bezahlen, auch wenn er sich zuvor gegen diesen Beschluss ausgesprochen hat. Er hat natürlich die Möglichkeit, gegen den Beschluss der Hausgemeinschaft zu klagen. In diesem Fall muss man beweisen können, dass die Kosten für die Sanierung zu hoch sind - und im Falle einer Niederlage zusätzlich die Prozessaufwendungen tragen. Ist der betroffene Eigentümer tatsächlich nicht in der Lage, die Renovierungskosten zu tragen, muss er dennoch zumindest einen Teil davon übernehmen. Gelingt ihm das nicht, wird ihm die Immobilie im schlimmsten Fall entzogen, wenn er sie nicht von selbst verkauft.

Stehen in Ihrer Hausgemeinschaft also Renovierungsmaßnahmen an, die unter anderem auch Ihre Wohnung betreffen, sollten Sie genau darauf achten, welche Arbeiten das sind und ob Sie sie tatsächlich mittragen müssen. Luxuriöse Anbauten, wie etwa eine Sauna oder ein Swimmingpool, müssen nicht mitgetragen werden. Vielleicht gibt es aber auch einen anderen guten Grund dafür, dass Sie im Falle von Renovierungsarbeiten nichts zahlen müssen? Was nützt Ihnen zum Beispiel ein neuer Gartenzaun, wenn Sie den Garten nachweislich nie nutzen, da Sie einen Balkon haben?

Bei allen möglichen Streitpunkten gilt: Gehen Sie aktiv auf Ihre Hausgemeinschaft zu und kommen Sie mit allen Beteiligten ins Gespräch, damit dann gemeinsam eine möglichst friedliche Lösung gefunden werden kann. Die Internetseite www.ruv.de hält viele weitere Tipps zum Thema „Hausgemeinschaft von Eigentümern“ bereit.

Fazit: Erwerben Sie Ihr Eigentum mit Weitsicht!

Wer baut oder eine Immobilie erwirbt, sollte sich von Anfang im Klaren darüber sein, dass nicht nur die Kosten des Baus, sondern auch die Kosten der Instandhaltung getragen werden müssen. Ein ausreichendes finanzielles Polster mit Weitsicht garantiert eine optimale Basis für anstehende Renovierungsarbeiten.

Kilian Fromeyer, Geschäftsführer des Informationsportals Girokonto-Anbieter.de und in beratender Funktion im Finanzbereich tätig.

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