Schimmel und Mietrecht

Schimmelbefall in der Mietwohnung

Wenn es zu Schimmelbefall in der Wohnung kommt, ist die rechliche Lage oft unklar. Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter, wenn es um die Vorbeugung und Beseitigung von Schimmel in der Mietwohnung geht? Und welches Recht gilt bei Eigentumswohnungen?

Die Rechtsprechung ist nicht immer einheitlich, aber einzelne Urteile sind sehr aufschlußreich.

Schimmelpilz: Kein Grund zur sofortigen fristlosen Kündigung

Bei Schimmel in der Wohnung kann der Mieter nicht sofort fristlos kündigen. Er muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen.

Gesundheitsgefährdender Schimmelpilzbefall in der Wohnung kann den Mieter zwar berechtigen, die Wohnung fristlos zu kündigen. Allerdings muss er dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen, bevor er die Kündigung ausspricht. Dies entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 182/06).

Im verhandelten Fall schloss eine Mieterin mit einem Vermieter einen befristeten Mietvertrag über eine kleine Wohnung in einem Anbau des Vermieter-Hauses ab. Der Mietvertrag war befristet. Der Vermieter begründete die Befristung damit, dass er den Anbau später abreißen und durch einen Neubau ersetzen lassen wolle.

Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis zunächst ordentlich: Sie wollte rund ein Jahr vor Ablauf des Vertrags ausziehen. Der Vermieter widersprach mit Hinweis auf den Zeitmietvertrag. Kurz darauf sprach die Mieterin dann eine außerordentliche fristlose Kündigung aus. Denn sie hatte inzwischen Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter dem Schrank und hinter dem Bett festgestellt.

Letztinstanzlich verlor die Mieterin vor Gericht, berichtet Immowelt.de. Trotz der vermeintlichen Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelpilzbefall war die fristlose Kündigung nicht rechtens. Denn auch in einem solchen Fall müsse dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb derer er die Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt, darf der Mieter kündigen.

Schimmel hinter Möbeln - Schimmelpilz durch falsche Möblierung?

(dmb) Mieter haben das Recht, ihre Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz in der Wohnung aufzustellen, entschied das AG Osnabrück (Az: 14 C 385/04).

Werden durch eine direkt an den Wänden aufgestellte Möblierung Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmelpilzbildung mit verursacht, trifft den Mieter kein Verschulden. Es liegt ein Wohnungsmangel vor. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in jeder Art mit Möbeln eingerichtet werden kann. Es ist für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke 10 cm von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufzustellen, um drohende Feuchtigkeitsschäden zu verhindern, erklärte das AG Osnabrück.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz insbesondere in den Wintermonaten häufig anzutreffende Wohnungsmängel. Grundsätzlich müssen diese Mängel dem Vermieter sofort gemeldet werden. Der ist zur Beseitigung der Schäden verantwortlich. Der Mieter ist berechtigt, bis zur endgültigen Schadensbeseitigung, die Miete zu kürzen. Hiervon gibt es eine Ausnahme, wenn der Mieter die Feuchtigkeitsschäden selbst verursacht oder verschuldet, weil er z.B. zu wenig geheizt oder gelüftet hat.


Durch „normales“ Wohnen z.B. durch Kochen, Duschen, Baden, Wäsche trocknen, Blumen gießen, Schwitzen usw. wird in der Wohnung Feuchtigkeit produziert, die in der Form von Wasserdampf an die Raumluft wieder abgegeben wird. Die Luft selbst kann nur eine bestimmte Menge Wasser aufnehmen. Je wärmer sie ist und je trockner und „unverbrauchter“ desto mehr Feuchtigkeit kann sie speichern. Kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen, schlägt sich die Feuchtigkeit an den kältesten Stellen im Zimmer nieder. Das können Fenster, Nischen oder Außenwände sein. Wichtig ist es deshalb, auch im Winter regelmäßig zu lüften.

Die wichtigsten Tipps:

  • Die Fenster müssen kurzzeitig ganz geöffnet werden (Stoßlüftung). Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Heizenergie.
  • Morgens muss in der Wohnung ein kompletter Luftwechsel durchgeführt werden. Am besten Durchzug machen.
  • Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden.
  • Einmal täglich lüften genügt nicht. Vor allem dann, wenn die Wohnung „rund um die Uhr“ genutzt wird, muss mehrfach am Tag gelüftet werden.


Weitere Informationen zu Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilzbildung und zum richtigen Heizen und Lüften finden Sie ab sofort in der Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“, die zum Preis von 5 Euro bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich ist. Die Broschüre kann auch bestellt werden beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin oder unter www.mieterbund.de .

Eigentümergemeinschaft kann Sanierung wegen Schimmel in einer Wohnung ablehnen

Kommt es in einer Eigentumswohnung wegen des Einbaus dichter Isolierglasfenster zu einem Schimmelproblem, so kann der betroffene Eigentümer keine zwangsweise Fassadensanierung von der Eigentümergemeinschaft erzwingen.

Durch den Einbau moderner Isolierglasfenster wollte ein Wohnungseigentümer den Wert seiner Wohnung steigern. Doch schon kurze Zeit nach der Renovierung kam es zu einem ernsthaften Schimmelproblem in der Wohnung, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de: Die in der warmen Innenluft enthaltene Feuchtigkeit kondensierte an einer kühlen Außenwand. Der einst durch die alten Einfachfenster gewährleistete Luftaustausch konnte wegen der modernen Isolierglasfenster nicht mehr stattfinden. Ein idealer Nährboden für Schimmel.

Um das Problem zu beseitigen, forderte der Wohnungseigentümer nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de von der Eigentümergemeinschaft, dass sie einer Fassadendämmung zustimmen solle. Doch die weigerte sich: zu teuer. Das wollte der schimmelgeplagte Eigentümer nicht hinnehmen und zog vor Gericht.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied: Der Wohnungsbesitzer kann wegen des selbst verursachten Schimmelschadens keine aufwendigen Sanierungen von der Eigentümergemeinschaft einfordern (Az.: I-3 Wx 54/07). Laut Gutachten schieden Baumängel am Gemeinschaftseigentum aus. Vielmehr weise die betroffene Außenwand des 1972 errichteten Hauses keinerlei Schäden auf. Auch sei der Dämmwert der Wand besser, als dies die damaligen Normen vorsahen. Ein Anspruch darauf, dass ein einzelner Eigentümer eine Fassadensanierung erzwingen kann, um heute gültige Dämmnormen zu erreichen, bestehe nicht, zumal die anderen Wohnungen nicht betroffen seien.

Auch der Voreigentümer der Schimmelwohnung berichtete glaubhaft, dass er 20 Jahre lang keinerlei Probleme mit Schimmel in der Wohnung gehabt habe. Wenn ein Wohnungsbesitzer also durch den Einbau moderner Isolierglasfenster ein Schimmelproblem heraufbeschwört, muss er nach Ansicht des Gerichts besser lüften und mehr heizen. Oder aber den Raum anders nutzen, wenn sich nur so der Schimmelbefall vermeiden lässt, mahnt Immowelt.de.

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