Haus und Bungalow aufstocken – Dach anheben

Planen Sie den Aufstieg – Wäre es nicht wunderbar, wenn Sie nur eine Treppe höher steigen müssten, um das Mehr an Wohnraum vorzufinden, das Sie sich schon immer gewünscht haben? Und zwar ohne, dass dafür auch nur ein Cent an Grundstückskosten auf Sie zukommt? Stocken Sie doch einfach auf!

Natürlich lässt sich eine Aufstockung nur verwirklichen, wenn das Baurechtsamt mitspielt. Maßgeblich für die Genehmigung ist unter anderem, ob der Bebauungsplan überhaupt ein weiteres Stockwerk zulässt.

Außerdem spielt die Größe des Grundstücks im Hinblick auf die so genannte Geschossflächenzahl (GFZ) eine wichtige Rolle.

Mit einem Stockwerk obendrauf erhält man nicht nur doppelt so viel Wohnraum, man wertet das Haus auch deutlich auf. Dabei ist die Holzrahmenbauweise wegen ihres geringen Gewichts für Aufstockungen aller Art besonders geeignet.

Die Summe der einzelnen Brutto- Geschossflächen in Quadratmeter darf die Grundstücksgröße multipliziert mit der GFZ-Zahl nicht überschreiten. Zwar bezieht sich das auf Vollgeschosse – wie diese jedoch definiert werden, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung ab.

Die GFZ ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Zahl und soll vermeiden, dass die Bebauungsdichte im Baugebiet zu hoch wird. Deshalb ist sie in grünen Wohngebieten in der Regel niedriger als in Stadtlage.

Konkret gesprochen: Liegt die GFZ bei einem Wert von 0,6, darf auf einem fünf Ar großen Grundstück eine maximale Geschossfläche von 300 Quadratmetern erreicht werden. Bei zwei Geschossen wären das 150 Quadratmeter je Wohnebene – wenn es da nicht noch die Grundflächenzahl (GRZ) gäbe, die die überbaubare Fläche definiert und zu Beschränkungen bei der eigentlich zulässigen GFZ führen kann.

Aufstocker in spe müssen also genau hinschauen, ob das geplante Vorhaben überhaupt mit den baurechtlichen Vorgaben in Einklang zu bringen ist. Wenn nicht, hängt alles davon ab, ob man dem Baurechtsamt die eine oder andere Ausnahmegenehmigung abringen kann, die oft auch noch der Zustimmung der Nachbarn bedarf.

Hürden dieser Art lassen sich am besten mit Unterstützung eines Architekten überwinden. Dessen Fachwissen ist auch gefragt, wenn es um die sinnvolle und harmonische Anbindung des neuen Hausteils an den Bestand geht oder um die Beurteilung der Statik.

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Wer sich für eine Ausführung in Ständerbauweise entschließt, hat entscheidende Kostenvorteile. Diese Konstruktion aus Holz oder auch Stahl ist vergleichsweise leicht. Statische Probleme der Art, dass die alten Wände die ursprünglich nicht geplante Last nicht tragen könnten, treten gar nicht oder nur in sehr geringem Umfang auf.

Das spart den Einbau teurer Verstärkungen mit Stahlträgern bis hin zu einer neuen Gründung. Kombiniert mit Innenwänden in Trockenbauweise bedarf es meist nicht einmal zusätzlicher Stützpfeiler im Erdgeschoss.

Bei dieser Bauweise ist das Haus in kurzer Zeit wieder wetterfest. Der Auszug der Bewohner während der Bauarbeiten erübrigt sich. Außer Deckendurchbrüchen für eine eventuelle Geschosstreppe und für die Haustechnik, die übrigens erst erfolgen, wenn die Außenhülle wieder intakt ist, bleibt die alte Wohnung relativ unbehelligt.

2,5 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser stammen aus den 50er und 60er-Jahren, einer Zeit also, in der noch ganz andere Wohnbedürfnisse das Leben bestimmten:

Damals wohnten in 32 Prozent der Haushalte vier oder mehr Personen. Heute hat sich die Zahl der Häuser und Wohnungen, in denen vier oder mehr Menschen untergebracht sind, halbiert. Der Platzbedarf ist jedoch gestiegen. 1950 lag der durchschnittliche Wohnraum pro Person bei circa 17, aktuell bei 41 Quadratmetern.

Die kurze Aufbauzeit kann sogar noch stärker, nämlich auf ein bis zwei Tage verkürzt werden, wenn vorgefertigte Elemente in Holztafelbauweise verwendet werden.

Diese Fertigwände sind bereits mit einer Installationsebene versehen sowie nach innen mit Gipskartonplatten beplankt und bieten daher ideale Startbedingungen für zusätzliche Einsparungen durch den Ausbau in Eigenregie.

Wird darauf geachtet, dass die Verbindung zwischen Erdgeschoss und Aufbau sauber ausgeführt wird – so dürfen etwa keine Wärmebrücken entstehen –, ist das Nebeneinander beziehungsweise Übereinander der beiden Baukonstruktionen völlig unproblematisch.

Im Gegenteil, eine Holzkonstruktion verzeiht sogar kleine Fehler, da sie verwindungssteif und damit unanfällig gegen Rissbildung ist.

Drei Tage ist die durchschnittliche Aufbauzeit einer normalen Dachaufstockung durch spezialisierte Fachbetrieben. Der Innenausbau, der auf Wunsch auch als Eigenleistung machbar ist (z. B. Isolierungen und Verkleidungen, Elektro, Heizung und Sanitär- Installationen), nicht mitgerechnet.

Das Geheimnis: Perfekte Planung und individuelle Vorfertigung in Elementbauweise. Von der Anlieferung der Elemente bis zum eingedeckten, regendichten Dach im Handumdrehen.

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Wer sein massives Ziegelhaus jedoch lieber massiv aufstocken möchte, steht trotzdem nicht vor unlösbaren Problemen. Selbst eine mangelnde Tragfestigkeit lässt sich, wie oben beschrieben, auf die notwendigen Anforderungen anheben.

Bei einer Aufmauerung ist wichtig, dass der gleiche Stein verwendet wird, der in den alten Mauern steckt. Sonst treten durch das unterschiedliche Ausdehnungsverhalten schnell hässliche Risse in der Fassade auf.

Auch wenn sich unter den Gesichtspunkten der Energieeinsparverordnung ein dickerer Mauerstein empfehlen würde ist es sinnvoller, am Ende den gesamten Baukörper einheitlich mit einem Wärmedämmverbundsystem zu versehen.

Bei dieser Variante wird das Haus nach Abschluss der Arbeiten neu verputzt. Eine homogene Optik entsteht und Alt und Neu lassen sich nicht mehr unterscheiden, außer, der Neuzugang wird bewusst durch eine andere Architektur oder einen farblichen Absatz herausgestellt.

Die Planung hängt neben dem Raumbedarf stark von der Nutzung ab. Brauchen die Bewohner einfach mehr Platz für die wachsende Familie ist es sinnvoll, das neue Stockwerk über eine im Wohnbereich liegende Geschosstreppe zu erschließen.

Falls dafür ein Zimmer im alten Grundriss geopfert werden muss, kann dies durch die neu entstehenden Räume kompensiert werden. Deren Anzahl und Größe orientiert sich am individuellen Bedarf der Bauherren wie auch an den tragenden Wänden des darrunterliegenden Grundrisses.

Soll jedoch eine zweite Wohnung entstehen, beispielsweise weil Kinder selbst eine Familie gründen, das elterliche Haus aber nicht verlassen wollen, müssen umfassendere Überlegungen angestellt werden. Ratsam ist dann die klare Trennung bis hin zu einem extra Wohnungseingang. Das schafft auf ganz natürliche Weise die Distanz, die einer friedlichen Koexistenz äußerst zuträglich ist.

Gibt es bereits ein Treppenhaus, das vor der Wohnung liegt, führt man dies einfach weiter. Wenn nicht, bieten sich eigenständig angebaute Treppenhäuser oder Freitreppen an, um separate Zugänge sicherzustellen. Das würde beispielsweise auch eine spätere Vermietung erleichtern, falls sich die Lebensumstände erneut ändern.

Bei Bedarf muss der bestehende Grundriss den neuen Gegebenheiten durch bauliche Eingriffe angepasst werden. Nur so profitiert auch dieser mit mehr Wohnkomfort von den gewonnenen Quadratmetern statt im Stückwerk zu enden.

Zur Erweiterung der Wohnfläche bieten sich unterschiedliche Ausführungsvarianten an. Viel hängt vom Zuschnitt und Zustand des Bestandsgebäudes ab. Nicht immer müssen Dächer abgetragen werden, um ein neues Geschoss aufzusetzen.

Manchen Familien wäre schon mit einem höheren Kniestock (auch Drempel genannt: Wand auf der die Dachkonstruktion aufliegt, von innen ist es die Stellfläche unter der Dachschräge) geholfen, um das erwünschte Platzangebot herzustellen.

Heute gibt es technischen Möglichkeiten, das vorhandene Dach einfach anzuheben. Diese Art der Aufstockung lohnt sich umso mehr, wenn das Dach unter bauphysikalischen Gesichtspunkten in einem gutem Zustand ist.

Dabei wird die schützende Haube vom Baukörper getrennt und mit einem Kran nach oben gezogen. Die bestehenden Wände werden aufgemauert, bevor das alte Dach wieder aufgelegt und an den Baukörper angeschlossen wird.

Der Bungalow aus den 60er-Jahren wurde um zwei Geschosse aufgestockt, vor dem ehemaligen Eingang errichtete man einen Anbau für die Wendeltreppe in die oberen Stockwerke. Die neue aus Holzlamellen gestaltete Fassade wirkt offen.

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Mit am einfachsten ist die Aufstockung eines Bungalows. Zum einen ist die Erdgeschosswohnung voll funktionsfähig und kann allein deshalb schon während der Bauarbeiten ohne große Einschränkungen weiter bewohnt werden. Zum anderen bietet sich ein Bungalow für so attraktive Lösungen an wie Wohnung mit Dachterrasse oder sogar das Haus auf dem Haus inklusive Vorgarten.

Je nachdem, was der Bebauungsplan zulässt, muss sich im Rahmen einer Aufstockung nämlich niemand auf ein Stockwerk beschränken. Mit eineinhalb beziehungsweise zwei Vollgeschossen entsteht im Prinzip ein vollwertiger Neubau.

Für einen maximalen Flächengewinn können jedoch auch vorhandene Garagen in die Überbauung mit einbezogen werden. Das lohnt sich selbst bei knappem Budget, ist doch jede erneute Erweiterung in späteren Jahren teurer, als wenn gleich ausreichend groß geplant wird.

Sparen lässt sich an anderer Stelle, indem vorhandene Installationsschächte möglichst in direkter Linie weitergenutzt werden oder indem für die Aufstockung eine günstige Baukonstruktion gewählt wird.

Eine Aufstockung lässt gut mit einer energetischen Sanierung verbinden. Einerseits muss der Neubauteil den Anforderungen der Energieeinsparverordnung genügen, die ab 2009 mit verschärften Werten aufwartet.

Das löst manche Energieprobleme wie bisher nicht gedämmte obere Geschossdecken oder altersschwache Dächer, durch die der Wind pfiff, von selbst.

Die Aufstockung und damit die Neuerstellung des Daches ist eine gute Gelegenheit, dieses Bauteil auf den neuesten Stand zu bringen, was die Dämmung angeht. Insbesondere wenn das Dachgeschoss zum Wohnen genutzt wird, muss sommers wie winters ein angenehmes Klima vorherrschen und gleichzeitig sollen sich die Heizkosten in Grenzen halten. Im Gespräch mit einem Fachmann findet sich die passende Lösung.

Andererseits bietet es sich an, die alten Mauern gleich mit einzupacken und für ausreichende Dämmung zu sorgen. Das ist unwesentlich teurer und amortisiert sich angesichts der Energiepreise bald durch niedrigere Heizungskosten, vor allem, wenn im Zuge dessen die Fenster ebenfalls erneuert werden.

Ähnliches gilt für die Heizungsanlage. Sofern die neuen Räume nicht durch ein eigenes Heizsystem versorgt werden, muss die vorhandene Anlage dem höheren Bedarf angepasst werden. Je nach Alter und Auslegung rechnet sich der Austausch gegen eine hoch effiziente Anlagentechnik wie Brennwertheizung oder sogar die Umstellung auf erneuerbare Energien.

Sicher kostet eine Aufstockung, die das Bestandsgebäude mitsaniert, weit mehr als eine bloße Wohnflächenerweiterung. Dafür sind die Auswirkungen äußerst angenehm: Die Nebenkosten sinken, der Wohnkomfort steigt und das gesamte Gebäude ist energietechnisch in die Liga der Zukunftsfähigen aufgestiegen.

Teilweise werden entsprechende Investitionen im Rahmen von Förderprogrammen des Bundes, über die KfW Förderbank (www.kfw-foerderbank.de) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (www.bafa.de) unterstützt.