Haus bauen: Diese Kosten kommen auf Sie zu

Neben den offensichtlichen Kosten pro Quadratmeter, gibt es zahlreiche Positionen, die Sie beim Neubau einkalkulieren sollten. Allein schon der Kauf des Grundstücks ist mit vielen weiteren Faktoren behaftet. Dazu gehören:

1. Kosten für den Makler
2. Kosten für den Notar
3. Die Grunderwerbsteuer
4. Der Grundbucheintrag
5. Erschließungskosten

Das war aber noch lange nicht alles. Danach kommen noch zahlreiche weitere Kostenpunkte auf Sie zu. Dazu zählen vor allem Baunebenkosten vor dem eigentlichen Hausbau – zum Beispiel die Bodenbegutachtung, die Baugenehmigung oder der Prüfstatiker und noch vieles mehr. Außerdem müssen Sie eventuell noch mit Kosten für die Grundstückräumung rechnen.

Die Größe des Hauses ist natürlich maßgeblich entscheidend für die Gesamtkosten. Allerdings hat selbst ein kleines Haus einige Erschließungskosten und Hausanschlüsse. Auch die Versicherungen sollten Sie nicht vergessen, wie zum Beispiel die Bauwesenversicherung oder die Bauherrenhaftpflicht. Schlussendlich kommen dann noch Kosten für die Außenanlage und den Garten auf Sie zu.

Wenn Sie alle Faktoren so gut wie möglich berücksichtigen wollen, müssen Sie äußert sorgfältig vorgehen. Sobald Ihre Kostenplanung steht, können Sie sich zum Beispiel bei Bon-Kredit, um einen entsprechenden Kredit kümmern.

Anhand der Baunebenkosten für den Grundstückskauf möchten wir Ihnen exemplarisch genauere Kosten aufzeigen. Die Kosten für den Makler schwanken meist zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises – je nach Grundstückslage.

In diesen Betrag müssen Sie dann jedoch auch die Mehrwertsteuer der Baunebenkosten einrechnen. Als Beispiel: Bei Grundstückskosten von 40.000 Euro und einer Maklercourtage von 4,5 Prozent plus Mehrwertsteuer belaufen sich allein die Maklerkosten auf 2.142 Euro.

Die Kosten für einen Notar können nicht umgangen werden, da eine notarielle Beglaubigung des Grünstück-Kaufvertrags im BGB verankert ist. Die Kosten des Notars belaufen sich für gewöhnlich auf 1,2 Prozent des Grundstückpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer. Bei einem Grundstückspreis von 40.000 Euro wären das insgesamt 571,20 Euro – 1,2 Prozent = 480,00 Euro, Mehrwertsteuer = 91,20 Euro.

In der Regel sind die Kosten des Grundbucheintrags in der Notarrechnung enthalten. Diese machen dabei ungefähr die Hälfte der Kosten aus. Einteilen können Sie diese Kosten in die Eintragungsgebühr des Eigentümerwechsels und die Vollzugsgebühr des Kaufs an sich.

Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 und 4,5 Prozent des Grundstückpreises – je nach Bundesland. Bei einem Grundstückspreis für 40.000 Euro wären das beispielsweise 1.400 Euro – allein für die Grunderwerbsteuer.

Der Anschluss von Strom, Wasser, Telekommunikation und je nach Bedarf auch Gas, kann bis zu 10.000 Euro betragen. Insgesamt sehen Sie, dass sich viele Kosten proportional zu den Grundstückskosten bewegen.

An dieser Stelle alle einzelnen Kostenpunkte genau aufzuschlüsseln, würde leider unseren Rahmen sprengen. Daher kommen Sie hier zu einer detaillierten Auflistung.

Kalkulieren Sie die Kosten für Ihren Hausbau lieber etwas zu hoch, als zu niedrig.

Es gibt viele Tipps, wie Sie die durchschnittlichen Kosten beim Bau Ihres Eigenheims senken können. Im folgenden Abschnitt verraten wir Ihnen die wichtigsten drei Tipps mit hohem Einsparpotenzial. Dazu gehören:

• Grundstück parzellieren
• Verzicht auf einen Keller
• Preise vergleichen

3.1. Parzellieren Sie Ihr Grundstück

Unter Parzellierung verstehen wir die Einteilung eines Grundstückes in mehrere kleine Baugründe. Große Grundstücke verfügen meist über geringere Kosten pro Quadratmeter, als es bei mittelgroßen oder kleinen Grundstücken der Fall ist. Allerdings darf der Baugrund nicht immer geteilt werden.

Dennoch können mehrere Häuser darauf Platz finden. Die Vorteile sind: Nur eine Erschließung, eine Zuwegung und die Leitungen können gemeinsam genutzt werden. Die anteiligen Kosten fallen deutlich geringer aus. So sind Einsparungen von mehreren Zehntausend Euro möglich.

3.2. Verzichten Sie auf einen Keller

Die durchschnittlichen Kosten eines Kellers können sich auf 5 bis 15 Prozent der Gesamtkosten belaufen. Dazu ein Beispiel des Baukosten-Informationszentrums: Ein Passivhaus mit 193 Quadratmetern Wohnfläche ohne Keller aber drei Ersatzräumen kostet 400.000 Euro.

Die drei Räume schlagen mit 31.000 Euro zu Buche. Die Kosten für einen Keller mit Aushub der Baugrube betragen in der Regel 58.000 Euro – eine satte Ersparnis von 27.000 Euro.

3.3. Vergleichen Sie die Preise

Bei Baupreisen gibt es riesige Unterschiede. Architekten geben sich meist sehr viel Mühe exakte Ausschreibungen an die Baufirmen zu übergeben und holen sich zahlreiche Angebote von unterschiedlichen Unternehmen ein.

Laien können häufig nicht so viel Aufwand betreiben und die Angebote auch nicht kompetent beurteilen. Mithilfe eines unabhängigen Gutachters oder eines Architekten, der Ihnen bei der Einschätzung der einzelnen Angebote hilft, können Sie unter Umständen eine Menge Geld sparen.

Ob nun mit Grundstück oder ohne Grundstück – bei der Planung ist Sorgsamkeit oberstes Gebot. Kleinere Fehler kommen aber vor und sind ganz normal. Mit diesen Faustregeln können Sie jedoch die häufigsten Fehler vermeiden. Dazu gehören:

• Eigenleistung – stemmen Sie nicht zu viel.
• Kalkulieren Sie den Zeitrahmen genau.
• Sprechen Sie Sonderwünsche richtig ab.
• Sorgen Sie für eine ausreichende Belüftung.
• Schleppen Sie keine Schimmelkulturen ein.
• Erwarten Sie nicht zu viel.
• Besorgen Sie sich einen kompetenten Berater.

4.1. Muten Sie sich nicht zu viel zu

Selbstverständlich können Sie auch Eigenleistungen erbringen, um die Kosten Ihres Eigenheims zu reduzieren. Allerdings unterschätzen viele Bauherren diesen Aufwand und können die geplanten Leistungen weder fachlich noch körperlich erbringen.

4.2. Kalkulieren Sie den zeitlichen Rahmen richtig

Achten Sie darauf den Zeitplan nicht zu klein abzustecken. Das fällt natürlich schwer, da Sie als frisch gebackener Hauseigentümer wahrscheinlich schnellstmöglich einziehen möchten. Allzu oft leiden Bauherren unter unnötigem Druck, da sich die Fertigstellung verzögert und die Umzugsfirma bereits vor Ort ist.

4.3. Kommunizieren Sie Sonderwünsche richtig

In der Regel folgt der Bau eines Hauses einem bestimmten System. Die beteiligten Firmen haben einen klaren Plan und sorgen für einen stetigen Fortschritt. Problematisch wird es jedoch, wenn der Bauherr mit Sonderwünschen in diesen Ablauf eingreift. Das kann für erhebliche Bauverzögerungen und zusätzliche Kosten sorgen. Sprechen Sie gesonderte Wünsche dementsprechend rechtzeitig an.

4.4. Achten Sie auf die richtige Belüftung

Regelmäßiges Lüften kann einem Schimmelbefall und den damit verbundenen Kosten vorbeugen.

Besonders nach dem Erstbezug sollten Sie mit gezieltem Lüften dafür sorgen, dass die Baufeuchte vollständig entweicht. Trotzdem sollten Sie auch die Feuchtigkeit aus der alltäglichen Nutzung regelmäßig beseitigen.

Aufgrund der hohen Dichtigkeit von modernen Häusern kann diese nämlich gar nicht oder nur sehr schwer entweichen. Die möglichen Folgen sollten Sie nicht unterschätzen. Denn ein Schimmelbefall Ihres Eigenheims kann ebenfalls beträchtliche Kosten verursachen.

4.5. Schimmelkulturen werden leicht eingeschleppt

Besonders, wenn Sie in Ihrer alten Wohnung Schimmelprobleme hatten, sollten Sie vorsichtig sein. Achten Sie darauf, dass Sie mit Ihren alten Möbeln oder Textilien keinen Schimmel mit in Ihr neues zu Hause nehmen. Falls Sie altgediente Möbelstücke nicht einfach zurücklassen möchten, sollten Sie diese zuvor professionell reinigen lassen.

4.6. Lassen Sie Ihre Erwartungen nicht überhandnehmen

Oft übersteigen die Erwartungen der Bauherren die Vereinbarungen des Bauvertrags. Das sorgt nur für unnötigen Zwist und Enttäuschungen. Dazu ein Beispiel: „Tapezierfertig“ und „malerfertig“ sind klar definierte Eigenschaften. Eine tapezierfähige Wand wird in der Regel mit Raufaser tapeziert, da hier Unebenheiten noch zulässig sind.

Eine malerfertige Wand hingegen, muss so glatt sein, dass Sie auch ohne Tapete gestrichen werden kann. Wenn Sie sich genau informieren und alles richtig absprechen, fallen die Erwartungen auch nicht zu hoch aus.

4.7. Sorgen Sie für einen kompetenten Berater

Zu oft verlassen sich Bauherren auf Bauberater mit fragwürdiger Kompetenz. Das führt häufig zu Versäumnissen, falschen Einschätzungen und finanziellen Rückschlägen. Es ist also wichtig, dass Sie sich vor der Auswahl Ihres Beraters auch über dessen Qualifikationen informieren.

Im besten Fall entscheiden Sie sich für einen Berater, mit dem Sie oder Familie und Bekannte bereits positive Erfahrungen gemacht haben. Alternativ können Sie sich auch in Erfahrungsberichten informieren, um schnell einen kompetenten Bauberater zu finden.

Soll ein neues Zuhause geschaffen werden, gibt es einige Dinge zu bedenken und zu berücksichtigen – schließlich stellt das eigene Heim oft den Mittelpunkt unseres Alltags und unseres Lebens dar.

Besonders, wenn ein Eigenheim bezogen werden soll, stellt sich dabei meist ganz zu Beginn der Heimplanung eine wichtige Frage: Ist es schlauer, eine Bestandsimmobilie zu kaufen oder selbst einen Neubau zu bauen bzw. bauen zu lassen?

Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Damit Sie bei der Entscheidung zwischen Neubau oder Hauskauf einer Bestandsimmobilie als neue Wohnung nicht allein im Regen stehen, beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen, wenn es um die Wahl der neuen Immobilie geht.

6.1. Neubau errichten oder Bestandsimmobilie kaufen – Kosten und Finanzierung

Der Kaufpreis einer Bestandsimmobilie ist in der Regel ein All-in-one-Preis. Das heißt aber nicht, dass keine weiteren Kosten auf Sie zukommen: Je nachdem, wie alt und renovierungsbedürftig die Immobilie ist, müssen Sie Kosten für Renovierungen und Sanierungen einkalkulieren.

Wir brauchen Ihnen sicher nicht zu erzählen, wie viele verschiedene Arten, Bauweisen und Varianten von Häusern es gibt. Doch ebenso verschieden wie Aussehen, Größe und Lage verschiedener Bestandsimmobilien und Neubauten sind entsprechend auch deren Preise.

Während Sie in ländlichen Gegenden ein Einfamilienhaus inklusive Grundstücks oft schon für 250.000 Euro erwerben können, kann für ein ähnliches Objekt nahe einer Großstadt schnell die vierfache Summe verlangt werden – die Skala bei Immobilienpreisen ist nach oben offen.

Darum wollen wir uns in diesem Vergleich auf jeweils ähnliche Immobilien konzentrieren, also Häuser mit einer hypothetisch gleichen Lage, Grundfläche und identischer Grundstücksgröße.

Natürlich gibt es auch dann Unterschiede – etwa durch die Wahl der Baufirma, das Maß der Eigenbeteiligung oder Maklergebühren. Doch dazu später mehr – fürs Erste wollen wir einen Blick auf generelle preisliche Unterschiede werfen.

Tipp: Grundsätzlich ist ein Haus, welches bereits 30 bis 40 Jahre alt ist, selbstverständlich günstiger zu erwerben als ein brandneues Haus. Allerdings soll der Neubau ja nicht erworben, sondern direkt für Sie gebaut werden. Lassen Sie sich also nicht zu sehr von Kaufpreisen für Neubauten in Ihrer gewünschten Wohngegend ablenken.

Einer der Vorteile bei Bestandsimmobilien gegenüber Neubauten: Der Kaufpreis ist in der Regel ein All-in-one-Preis. Das bedeutet, dass sowohl Grundstück als auch Haus mit sämtlicher Einrichtung veräußert wird.

Sie müssen daher keine komplizierte Kalkulation durchführen, um einen Gesamtpreis aus den Einzelposten Grundstück, Gebäude- und Innenausbau und verschiedensten Handwerkerpreisen zu errechnen.

Doch hier ist dennoch Vorsicht geboten: Natürlich erlangen Sie beim Hauskauf für den gezahlten Preis das komplette Haus. Im Gegensatz zum Neubau können bei der Bestandsimmobilie jedoch noch Kosten für Renovierungen, Sanierungen oder Umgestaltungen kommen, je nachdem wie alt und renovierungsbedürftig die Immobilie ist und wie weit das Haus von Ihren Vorstellungen eines optimalen Heims abweicht.

Häufig ist in Häusern der 80er und 90er Jahre noch ein altes Gasheizungssystem vorhanden; Bäder entsprechen oft nicht mehr den heutigen Standards oder die Dämmung und damit verbundene Isolation lässt zu wünschen übrig.

All diese Posten müssen mit einberechnet werden, von den fast schon normalen Aufwendungen für neue Tapeten, Farben oder Teppiche einmal abgesehen.

Unsere Empfehlung daher: Ziehen Sie einen Sachverständigen heran, der ein Gutachten über die gesamte Immobilie erstellt. So wissen Sie, wie es um Bausubstanz, Leitungen und Einrichtungen bestellt ist. Ein solches Gutachten kostet zwar ebenfalls Geld, erspart aber in vielen Fällen Ärger und unvorhergesehene – weitaus höhere – Kosten.

In diesem Punkt trumpft der größte und offensichtlichste Vorteil eines Neubaus: Er ist neu. Was banal und beinahe albern klingt, bringt aber einige wichtige Überlegungen mit sich.

Der Bau eines neuen Hauses eröffnet Ihnen die Möglichkeit, ein Zuhause ganz nach Ihren Wünschen und Vorstellungen zu errichten. Kosten für Renovierung, Neugestaltung und Modernisierung fallen weg; nach Fertigstellung der Immobilie können Sie direkt einziehen und bewohnen ein Heim, in dem alles nur für Sie gefertigt wurde.

Der größte Kostenfaktor von Neubauten entsteht daher noch davor: Handwerkerkosten. Bauarbeiter, Elektriker, Fliesenleger, Maler – an einem Hausbau sind viele verschiedene Fachleute beteiligt, welche allesamt ein berechtigtes Interesse daran haben, für gute Arbeit gut bezahlt zu werden. Dazu kommen Kosten für Baustoffe, Baunebenkosten und in vielen Fällen eine Gestaltung der Außenanlagen mit Garten, Parkplatz oder Garage.

6.2. Kosten für einen Neubau – Wie kann ich Geld sparen?

Sparen Sie beim Neubau nicht an den falschen Ecken. Kleinere Arbeiten können Sie zwar selbst als Laie durchführen, doch auf Fachleute können Sie in keinem Fall verzichten. Richten Sie sich bei der Wahl der Handwerker nicht nach dem billigsten Preis, schließlich wollen Sie ja keine minderwertige Arbeit.

Doch nicht immer müssen exorbitant hohe Summen für Handwerker mit eingeplant werden, wenn es um die Entscheidung zwischen Neubau oder Bestandsimmobilie als neue Wohnung geht. An manchen Ecken kann gespart werden.

Beachten Sie dabei lediglich, dass es nicht die falschen Ecken sind, an denen Sie sparen: Pfuscharbeit, die lediglich durch billige Preise zunächst attraktiv erscheint, werden Sie in den allermeisten Fällen danach bereuen.

Denken Sie daran, dass Sie in Ihrem neuen Eigenheim vermutlich noch viele Jahre leben möchten – hier ist also der falsche Platz für minderwertige Arbeit.

Doch sparen geht viel einfacher: Selbst eher laienhafte Heimwerker und solche, die nicht so versiert im Errichten von Häusern sind, können beim Bau des Eigenheims selbst mithelfen. Viele Bauherren zahlen für Arbeiten, die selbstverständlich erledigt werden müssen, aber so einfach sind, dass nicht immer ein professioneller Handwerksbetrieb engagiert werden muss.

Moderne Stecksysteme machen beispielsweise das Verlegen von Parkett und Laminat fast schon zum Kinderspiel, auch Wände lassen sich mit wenig Aufwand sauber streichen und auch Lampen müssen nicht vom Fachmann angeschlossen werden.

Je mehr handwerkliche Grundfertigkeiten Sie mitbringen, desto mehr können Sie in ihrem zukünftigen Zuhause mitbringen. Auf Heimwerker.de finden Sie außerdem viele Anleitungen für Arbeiten, deren Schwierigkeitsgrad Sie vielleicht viel höher eingeschätzt hätten!

Achtung: Selbstverständlich kann man auf Fachleute in den meisten Fällen nicht komplett verzichten. Elektrische Leitungen und Rohre sollten von Elektrikern und Sanitärfachleuten verlegt werden, auch die Installation einer Heizungsanlage ist für die meisten Laien nicht zu empfehlen.

Doch trauen Sie sich, wenn die Zeit es zulässt, ruhig an kleinere Arbeiten. Nicht nur sparen Sie dadurch Geld, außerdem bereitet es stets ein gutes Gefühl, am eigenen Zuhause mitgearbeitet zu haben.

Doch auch Abseits vom eigenen Mitarbeiten kann Geld gespart werden, insbesondere im Vergleich zum Kauf einer Bestandsimmobilie: Durch modernste Heiz- und Dämmtechnik muss etwa in Niedrig-Energie-Häusern nur ein Bruchteil der Heizkosten aufgewendet werden, wie es etwa in einem Haus aus den 80er Jahren der Fall wäre.

Durch moderne Materialien und Technologien wie Solarpaneele benötigen einige Häuser nahezu keine externe Energie mehr und haben an Sommertagen sogar einen Überschuss, der für den Winter gespeichert werden kann. Solche Immobilien schlagen zwar im Bau kräftig zu buche, ermöglichen über einen längerfristigen Zeitraum jedoch eine immense Ersparnis.

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6.3. Neubau oder Bestandsimmobilie als Kapitalanlage: Weitere Vorteile und Nachteile

Ein wichtiger Faktor für viele Bauherren ist auch das Dasein des neuen Hauses, ob Neubaus oder Bestandsimmobilie, als Kapitalanlage. Im Vermögen der allermeisten Immobilieneigentümer stellt ein Grundstück mit Haus den mit Abstand größten Sachwert dar.

Und das aus gutem Grund: Immobilien sind gefragt wie nie und werden es auch immer bleiben. Mit dem Bau oder Kauf eines Hauses investieren Sie damit unweigerlich automatisch in die eigene Immobilie. Besonders im Hinblick auf Kinder und andere Erben ist das Interesse daher oft groß, das Eigenheim in gutem Zustand zu halten.

Dies ist bei Neubauten in der Regel deutlich einfacher. Während bei Häusern, die schon einige Jahrzehnte gesehen haben, immer einmal wieder unvorhergesehene Renovierungskosten entstehen können, besteht in dieser Hinsicht bei Neubauten erst einmal für einige Jahre bis Jahrzehnte die Gewissheit, keine Erneuerungsarbeiten durchführen zu müssen.

Doch dieser Lohn hat zunächst seinen Preis: Ein Neubau dauert seine Zeit. Gerade für größere Massivhäuser oder solche mit einem komplizierteren Grundriss muss einige Geduld aufgebracht werden. Allein für die Bauplanung und die Erlangung der Genehmigung können bis zu vier Monate vergehen. Der eigentliche Bau nimmt im Anschluss noch einiges mehr an Zeit in Anspruch.

Überlegen Sie daher gut, ob das neue Eigenheim für viele Jahrzehnte Ihnen die Wartezeit wert ist. Für die meisten Bauherren ist das sicherlich der Fall. Wenn Sie aber so schnell wie möglich in ein Haus umziehen wollen, eignet sich ein Hauskauf besser.

Insgesamt muss der Traum vom neuen Eigenheim eine gut überlegte Sache sein. Viele Details müssen bedacht und geplant werden. Nur so können Sie sich sicher sein, die richtige Entscheidung getroffen zu haben. Doch dann lässt sich das neue Zuhause auch richtig genießen, und das über viele Jahre hinweg. Heimwerker.de wünscht Ihnen viel Erfolg bei der Planung und viel Spaß im neuen Heim!