Eigentumswohnung kaufen: Tipps zur Auswahl, Finanzierung und Eigentumsrechten
Ein Ratgeber aus der heimwerker.de Redaktion
Die Eigentumswohnung gilt über viele Generationen hinweg als eine der sichersten Formen der Kapitalanlage. Gleichzeitig ist das Ziel von Wohneigentum bei der jungen Generation so verbreitet wie lange nicht mehr. Wohnraum-Krisen und Inflation machen den Kauf einer kleinen Eigentumswohnung daher oft zu einer Lösung auf engen Wohnungsmärkten. Ebenso möchten Eltern oftmals kleine Eigentumswohnungen kaufen, um ihren Kindern eine Ein- oder Zweizimmerwohnung in der Nähe oder in der gewünschten Uni-Stadt zu ermöglichen.
Das eigene Bewohnen als Grund, eine Eigentumswohnung zu kaufen, wird vor allem in Großstädten wie Berlin als Reaktion auf den angespannten Wohnungsmarkt immer beliebter. Eine Eigentumswohnung mit 3 Zimmern zu kaufen, ist für viele Familien der einzige Weg, in der gewünschten Lage zu wohnen. Aber auch in Städten wie Leipzig spielen viele Mieter mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu kaufen, um das Wohnen langfristig abzusichern.
Doch für die meisten, die den ersten Immobilienkauf angehen wollen, ist das Thema unübersichtlich. Wie gehen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung überhaupt an? Was sollten Sie beachten? In diesem Ratgeber informieren wir Sie darüber, wie Sie die richtige Wohnung zum Kauf finden, die zu Ihren Bedürfnissen passt. Außerdem thematisieren wir, welche Kosten beim Wohnungskauf und auch danach auf Sie zukommen. Abschließend stellen wir Ihnen vor, welche Projekte Sie in Ihrer Eigentumswohnung problemlos umsetzen können – und welche nicht.
Kleine Wohnungen mit mindestens 2 Zimmern können eine eigene Lösung auf einem angespannten Wohnungsmarkt sein.
1. Wie finden Sie eine Wohnung zum Kauf?
Genau wie bei einer Mietwohnung sollten Sie bei der Suche nach der richtigen Eigentumswohnung vor allem wissen, was Ihre gewünschten Kriterien sind. Bei einer Eigentumswohnung ist aber noch wichtiger, was Ihre langfristigen Vorstellungen sind – immerhin zahlen durchschnittliche Haushalte nicht nur einen großen Eigenanteil an einer Immobilie direkt, sondern auch über mehrere Jahrzehnte einen Kredit ab.
Die wichtigste Frage ist zunächst, ob Sie die Immobilie selbst nutzen möchten – direkt oder als Option im Alter – oder ob Sie sie als eine Kapitalanlage kaufen möchten. Für den Eigenbezug müssen einige Kriterien genau stimmen:
- die Größe der Wohnung (in Bezug auf Haushaltsgröße, Kinder oder Kinderwunsch sowie Homeoffice und Hobbys, Balkon)
- die Gegend (und der Abstand zum Arbeitsplatz, zu Verwandten, der Kinderbetreuung und Freunden)
- und das Baujahr bzw. der Zustand der Immobilie
Alle diese Kriterien müssen zu Ihnen passen, aber auch mit Ihrer Zukunftsvorstellung übereinstimmen, wenn Sie mehrere Jahrzehnte in der Wohnung leben möchten.
Der Wohnungsstatus in Bezug auf aktuelle Mieter kann den Preis einer Eigentumswohnung beeinflussen: Leerstehende Wohnungen sind beim Kauf meist teurer. Das liegt daran, dass aktuell vermietete Wohnungen nicht nach dem aktuellen Mietspiegel vermietet werden, sondern die Anpassung des eventuell lange laufenden Mietvertrags der Mieter oft nur moderat vorgenommen werden kann.
Auch bei vermieteten Wohnungen könnten Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Hierfür müssen jedoch gesetzliche Kündigungsfristen und mögliche Sperrfristen eingehalten werden. Wenn Sie nicht sofort einziehen möchten, sind Sie bis dahin oder bis zu deren Kündigung an die aktuellen Mieter gebunden. Damit können Sie die Miete oft nur begrenzt oder gar nicht erhöhen. Das sollten Sie einkalkulieren, wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage erwerben.
Grundsätzlich ist es wie bei Mietwohnungen auch möglich, über Online-Portale einen Überblick über das Angebot von verfügbaren Eigentumswohnungen in der Nähe oder in einer anderen Stadt zu bekommen. Auf diesem Wege können Sie sowohl eine Eigentumswohnung von privaten Verkäufern, als auch bisher nur geplante Eigentumswohnungen im Neubau finden.
Viele Käufer schätzen aber auch die Betreuung durch Makler. Ein solcher Immobilienexperte kennt die Risiken und Details, auf die Sie bei einem Eigentumswohnungskauf achten sollten. Wenn ein Objekt über einen Makler verkauft wird, können Sie auf dessen Expertise zum Markt und zum Objekt zurückgreifen und häufig von einem schnelleren Verfahren profitieren.
In welchem Alter sollte man eine Eigentumswohnung kaufen?
Das optimale Alter für den Kauf einer Eigentumswohnung ist umstritten. Während häufig verbreitete Medien dazu raten, diesen Schritt möglichst früh zu gehen, erwarten die Banken heute einen höheren angesparten Eigenanteil als noch vor zehn Jahren. Daher sollten besonders junge Menschen zunächst ansparen.
Eine Eigentumswohnung ist auch für die junge Generation oft das Lebensziel, sollte jedoch nicht ohne Eigenkapital angegangen werden.
2. Mit welchen Kosten sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung rechnen?
Wie viel Geld benötigen Sie für eine Eigentumswohnung? Das ist die häufigste Frage, wenn es um die Finanzierung der eigenen Wohnung geht. Dabei sollten Sie sowohl die Kosten der Immobilie selbst als auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen, die viele unterschätzen.
2.1. Was kostet eine Eigentumswohnung und welche Rolle spielt das Eigenkapital?
Grundsätzlich ist der Kauf einer Immobilie teuer, egal ob Sie in ländlichen Regionen oder in einem Ballungsraum suchen. Innerhalb eines Marktes wie einer Stadt oder in der Nähe einer Stadt können Sie aber durch das gezielte Suchen unterschiedliche Preise feststellen. Eine Eigentumswohnung im Neubau ist häufig teurer als der übrige Marktpreis, wohingegen eine kleine Eigentumswohnung oft günstiger ist.
Während Sie einen großen Teil der Kosten mit einem Kredit decken, der dann wiederum bei einer Vermietung von den Mieteinnahmen bezahlt werden kann, sollten Sie circa 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital angespart haben, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Dies kann Ihre Chancen auf einen Kredit zu günstigen Konditionen erhöhen, aber auch die sofort fälligen Nebenkosten beim Kauf decken, die oft höher sind als angenommen. Das Eigenkapital ist momentan eine der schwersten Hürden für Käufer. Sie sollten daher über dieses Kapital verfügen oder sich bereits einige Jahre vor dem geplanten Kauf mit einem Plan zum Ansparen beschäftigen.
Einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung müssen Sie von einem Notar beurkunden lassen.
2.2. Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?
Zu den Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung gehört die Bezahlung des Maklers, wenn Sie eine über einen Makler vertriebene Wohnung kaufen. Außerdem müssen Sie als Käufer die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis entrichten.
Auch für Eigentumswohnungen, die Sie ohne Makler provisionsfrei gekauft haben, sind nicht frei von Nebenkosten. Schließlich müssen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer die Kaufpreiszahlung, die Grundstücksveräußerung und alle Nebenabsprachen sowie den Vertrag selbst zwingend durch einen Notar beurkunden lassen, da Sie ein Grundstück oder bei einer Wohnung einen Anteil an einem Grundstück erwerben. Auch Eigentumswohnungen, die Sie von einem privaten Verkäufer kaufen, unterliegen dieser gesetzlichen Regelung. Diese Beurkundung geht dabei ebenfalls mit Kosten einher, die Sie einkalkulieren sollten.
Insgesamt ist mit folgenden Kosten zu rechnen:
- Preis der Immobilie (bei einem Kredit zzgl. der Zinsen)
- Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises)
- Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
- evtl. Makler-Provision (abhängig vom Bundesland ca. 3,5 %, meist 3,57 % des Kaufpreises)
- evtl. weitere Kosten, z. B. für Begutachtung oder Sanierung
Grob gerechnet wird für Immobilienkäufe meist mit 10-15 % Nebenkosten zusätzlich zum Preis der Immobilie selbst.
Für die Kalkulation sollten Sie zudem berücksichtigen, dass Sie nach dem Kauf und dem Eigenbezug zwar mietfrei wohnen und nur Ihren Kredit abbezahlen, bei Eigentum jedoch immer noch Nebenkosten und Hausgeld anfallen. Um Ihren Anteil an der Heizung und Kosten wie Strom müssen Sie sich weiterhin selbst kümmern.
Das Hausgeld kommt ebenfalls hinzu. Dieses liegt meistens bei ca. 3-4 € pro Quadratmeter Wohnfläche und ist damit höher, als solche Nebenkosten für Mieter wären. Der Grund hierfür ist, dass die Eigentümergemeinschaft mit Anteilen aller Parteien Reparaturen am Objekt finanziert – z. B. am Fahrstuhl und am Dach. Um bei Eintreten eines solchen Falles die Belastung tragbarer für alle zu gestalten, sollte daher eine ausreichend große Summe angespart werden.
Beachten Sie beim Kalkulieren der Kosten für eine Eigentumswohnung auch die Kaufnebenkosten.
3. Diese Regeln gelten beim Heimwerken in der eigenen Wohnung
Viele begeisterte Heimwerker fragen sich direkt, was sie in der eigenen Wohnung anpassen können – ob für den eigenen Einzug oder die Neuvermietung. Hierbei gibt es allerdings etwas mehr, was Sie beachten müssen, als beim Werkeln im eigenen Einfamilienhaus. Das Bauen und Anpassen von Möbeln, sodass sie z. B. perfekt in Ecken und Schrägen passen, ist natürlich möglich. In der Eigentumswohnung müssen Sie dafür niemanden um Erlaubnis bitten. Sie können auch damit planen, das eigene angepasste Mobiliar länger zu nutzen als in Mietwohnungen, sodass sich größere Investitionen eher lohnen.
Während Sie in einem Einfamilienhaus nur das eigene Grundstück beeinflussen, teilen Sie sich das Grundstück Ihrer Eigentumswohnung allerdings anteilig mit allen anderen Wohnungseigentümern. Daher dürfen Sie bauliche Veränderungen nicht ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung vornehmen.
Änderungen an der Fassade, den Außenfenstern und am Balkongeländer sind oft grundsätzlich nicht möglich, da sie das Außenbild des Gemeinschaftseigentums verändern. Doch auch bauliche Veränderungen in der Wohnung selbst, an Wänden oder der Austausch des Bodens bedürfen oft einer Zustimmung der Eigentümerversammlung des Hauses, z. B. aufgrund der Lärmbelastung für die anderen Hausbewohner.
Auch für Klimaanlagen und Balkonkraftwerke muss meist eine Zustimmung der Eigentümerschaft eingeholt werden. Da sie von außen sichtbar sind, beeinflussen sie die Wirkung und den Wert des Hauses. Informieren Sie sich daher frühzeitig über die Regeln der Eigentümergemeinschaft und vergangene Bauarbeiten im Gebäude, um besser planen zu können.
Sie können dennoch einige Anpassungen vornehmen, die keine bauliche Änderung darstellen oder von Eigentümergemeinschaften in der Regel als sinnvoll angesehen werden. Eine sinnvolle Investition, die in der Regel keine bauliche Änderung darstellt und keiner Zustimmung der Eigentümerschaft bedarf, ist z. B. ein Einbruchschutz.
Das Handwerken in der eigenen Wohnung unterscheidet sich teilweise vom Handwerken im eigenen Haus.
Bildnachweise: Adobe Stock/Robert Kneschke, Adobe Stock/Friedberg, Adobe Stock/Roman Babakin, Adobe Stock/KMPZZZ, Adobe Stock/Sasikan, Adobe Stock/Robert Kneschke (chronologisch bzw. nach der Reihenfolge der im Kaufratgeber verwendeten Bilder sortiert)
Spielzeug ist für mich nicht nur ein Hobby, sondern eine Lebensphilosophie. Von meinen ersten Lego-Bauklötzen bis zu den neuesten Innovationen der Spielzeugbranche habe ich mich stets von der Faszination und Kreativität dieses Bereichs begeistern lassen. Als Spezialistin für Spielzeug habe ich das Glück, meine Expertise als Autorin einzubringen. Hier tauche ich tief in die Welt der Spielzeuge ein, bewerte sie auf Herz und Nieren und teile meine ehrlichen Einschätzungen mit anderen Eltern und Spielzeugliebhabern. Mein Ziel ist es, Ihnen dabei zu helfen, die besten Spielzeuge für Ihre Kinder auszuwählen, die nicht nur unterhalten, sondern auch die kognitive und motorische Entwicklung fördern. Spielzeug ist mehr als nur ein Zeitvertreib – es kann die Fantasie beflügeln und Kindheitserinnerungen schaffen, die ein Leben lang halten.
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