Haus kaufen ohne Eigenkapital: So finanzieren Sie Ihr Eigenheim

Banken empfehlen üblicherweise beim Kauf eines Hauses, ca. 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital selbst einzubringen. Häuser sind jedoch in den letzten Jahrzehnten teurer geworden, sodass hier von sehr hohen Summen die Rede ist. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € entsprächen 20 % einer Summe von 70.000 €, bei 30 % wären es sogar 105.000 €.

Diese haben viele Personen, die sich ein Eigenheim wünschen, jedoch nicht parat. Umso attraktiver erscheint es, dass auch die Möglichkeit besteht, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen. Ein großer Vorteil hierbei ist vor allem, dass nicht jahrelang gespart werden muss, bis man ein relativ hohes Eigenkapital aufgebaut hat.

Soll das Haus als Kapitalanlage genutzt und vermietet werden, kann sich eine Vollfinanzierung lohnen – vorausgesetzt, die Mieteinnahmen decken die monatliche Kreditrate. Hierbei gilt jedoch:

• Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer das Finanzierungsrisiko.
• Eine geringere Eigenkapitalquote kann zwar die Rendite rechnerisch erhöhen, geht aber mit einem höheren finanziellen Risiko einher.

1.1. Voraussetzungen für einen Immobilienkredit

Um auch ohne Eigenkapital ein Eigenheim zu finanzieren, können Sie bei Banken einen Kredit für den Hauskauf beantragen. Die Banken setzen dafür jedoch verschiedene Bedingungen voraus. Unter anderem sind folgende Voraussetzungen entscheidend:

• Sicheres & ausreichend hohes Einkommen
• Finanzielle Rücklagen oder zusätzliche Sicherheiten sind vorhanden (z. B. eine abbezahlte Immobilie oder Bürgschaften)
• Gute Bonität und Freiheit von Schulden
• Stabile berufliche Situation

Kann eine Person, die eine Immobilie kaufen möchte, kein Eigenkapital einsetzen, geht die kreditgebende Bank ein höheres Risiko ein. Daher wird hier intensiver geprüft, in welcher finanziellen Situation sich der Kreditnehmer befindet und ob das Einkommen langfristig gesichert ist.

Selbstständige haben es oft schwerer, da Banken ihr Einkommen als unsicherer bewerten. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben hingegen bessere Chancen auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital, da ihr Gehalt als langfristig gesichert gilt. Die Gefahr, dass ein Zahlungsausfall eintritt, ist hier geringer, sodass das Risiko auf Seiten der Bank niedriger ausfällt.

Ein regelmäßiges und hohes Einkommen wird von dem Kreditgeber als sicherer eingestuft.

Auch die Lage und der Zustand der Immobilie spielen bei der Kreditbewilligung eine wesentliche Rolle. Ist das Haus in einem guten Zustand und befindet es sich in einer attraktiven Lage, haben Sie höhere Chancen auf die Zustimmung einer Vollfinanzierung, da dies den Gegenwert des Hauses und damit die Sicherheit steigert. Müssen Sie das Haus hingegen von Grund auf sanieren, sind das zusätzliche, sehr hohe Kosten, die sich negativ auf die Kreditwürdigkeit auswirken können.

Darüber hinaus wird auch das Alter der Kreditnehmer berücksichtigt. Jüngere Leute bekommen in der Regel eher eine Kreditzusage, da sie noch länger arbeiten und das Einkommen dadurch als gesicherter bewertet wird. Ein jüngeres Alter erhöht zudem die Chancen, bis zum Renteneintritt frei von Schulden zu sein.

Hinweis: Nicht jede Bank ist dazu bereit, eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu ermöglichen, da dies für Banken grundsätzlich ein höheres Verlustrisiko darstellt.

Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto mehr Fremdkapital wird benötigt, um Ihr Haus zu finanzieren. Das bedeutet, dass die Summe des Kredits automatisch höher ausfällt, als wenn Eigenkapital eingesetzt wird. Die höhere Summe bewirkt außerdem, dass die Abbezahlung länger dauert, da mehr Geld zurückgezahlt werden muss.

Zudem hat die höhere Kreditsumme Auswirkungen auf den Zinssatz des Kredits. Je höher die Darlehenssumme ist, desto höhere Zinsen werden festgelegt, da die Bank ein größeres Risiko eingeht. Dadurch wird der Kredit insgesamt teurer. Zu welchem Zinssatz ein Kredit angeboten wird, variiert von Bank zu Bank, weshalb ein Vergleich der Konditionen und Leistungen der Banken sinnvoll ist. Auch die Laufzeit des Kredits wirkt sich auf die Höhe der Zinsen aus.

Tipp: Die verschiedenen Banken bieten häufig kostenlose Rechner an, mit denen Sie erste Angebote berechnen können. Die Rechner sind dabei meist unverbindliche Tools, sodass Sie eine erste Einschätzung erhalten, wie hoch die Zinsen in Ihrer individuellen Situation ist.

Momentan startet der Zinssatz bei ca. 3 % bei einer zehnjährigen Zinsbindung, bei einer zwanzigjährigen Zinsbindung beginnt er bei 3,5 %. Ohne Eigenkapital erhöhen die Banken den Zinssatz um etwa 0,5 % bis 1 %. Damit liegt dieser bei etwa 4 % bis 4,5 % (Quelle: Aktuelle Bauzinsen 02/2025). Der Zinssatz kann je nach wirtschaftlicher und politischer Lage grundsätzlich schwanken.

Bei einer längeren Laufzeit wird meist ein höherer Zinssatz festgelegt, dafür ist der Restschuldenbetrag am Ende der Kreditlaufzeit jedoch geringer und die Anschlussfinanzierung fällt ggf. niedriger aus. Eine kürzere Vertragsbindung kann hingegen den Vorteil mit sich bringen, dass Sie die Anschlussfinanzierung zu einem günstigeren Zinssatz abschließen können.

Bei einer längeren Laufzeit wird der Kredit insgesamt teurer, aber die Restschulden fallen meist geringer aus.

Wenn Sie kein eigenes Kapital einsetzen, um Ihr Haus zu finanzieren, gibt es einige Nachteile und Risiken, die Sie beachten und einplanen müssen. Bei einer Vollfinanzierung fällt die monatliche Rate zumeist deutlich höher aus als bei einem Hauskauf mit Eigenkapital. Die höheren Raten können auf Dauer belastend sein und eine hohe Einschränkung Ihrer Freizeit- und Lebensgestaltung mit sich bringen.

Trotz der höheren Raten müssen Sie ggf. längere Laufdauer des Kredits aufgrund der höheren Darlehenssumme in Kauf nehmen. Bleibt am Ende der Kreditlaufzeit eine Restschuld bestehen, muss eine Anschlussfinanzierung zu oftmals höheren Zinsen abgeschlossen werden. Dies muss in die Planung einkalkuliert werden, da hierbei Mehrkosten entstehen können, die eine weitere finanzielle Belastung darstellen könnten. Machen Sie sich frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung Gedanken, um hier günstigere Konditionen zu erhalten.

Sollten Sie Ihren Job verlieren oder sich Ihre Lebensbedingungen verändern, beispielsweise durch den Tod einer der kreditnehmenden Personen, drohen möglicherweise nicht mehr tragbare Raten. Diese können neben finanziellen und existenziellen Strapazen auch für emotionale Belastungen sorgen.

Tipp: Eine Risikolebensversicherung abzuschließen, kann bei dem Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital sinnvoll sein. So kann im Falle des Todes einer der Kreditnehmer gesichert werden, dass die Tilgung weiterhin gestemmt werden kann.

Kann der Kredit nicht mehr abbezahlt werden, entsteht die Gefahr einer Zwangsversteigerung. Nach einer Zwangsversteigerung müssen ggf. dennoch weiter bestehende Restschulden abbezahlt werden, wenn der aktuelle Wert der Immobilie unter der Summe des Kredits liegt. Geldinstitute schätzen die Gefahr einer Zwangsversteigerung höher ein, wenn ein Haus ohne Eigenkapital gekauft wird, da die zu bewältigende Summe der Rückzahlungen insgesamt deutlich höher ist (Quelle: Baufinanzierung ohne Eigenkapital).

Sie sollten das Kaufen eines Hauses ohne Eigenkapital daher in jedem Fall gut abwägen und die Kosten bereits vor dem ersten Beratungsgespräch mithilfe eines Rechners überschlagen. Außerdem sollten Sie über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen, um die Raten langfristig zahlen zu können, ohne in finanzielle Probleme zu geraten.

Rechnen Sie die Kosten des Hauses und auch die Sanierung dessen gründlich durch, bevor Sie einen Kredit aufnehmen.