Bauen & Renovieren

Renovieren bei Auszug: Die 9 häufigsten Fragen

  • Die beiden Begriffe “Renovieren” und “Schönheitsreparaturen” bedeuten in diesem Zusammenhang dasselbe und meinen ausschließlich das Streichen oder Tapezieren von Decken, Wänden sowie den Innenanstrich von Türen und Fenstern, wenn das nötig ist.
  • Es gibt kein Gesetz, das besagt, der Mieter müsse beim Auszug renovieren. Schönheitsreparaturen können aber in einer Klausel im Mietvertrag wirksam vereinbart und so zur Verpflichtung werden.
  • Allerdings hat die Rechtsprechung diesen Ansprüchen in mehreren Urteilen enge Grenzen gesetzt und sowohl den tatsächlichen Bedarf vorausgesetzt als auch die Begrenzung auf reine Schönheitsreparaturen bestimmt.

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Kosten im Blick behalten

Bei einem Umzug fallen viele Extrakosten an. Im schlimmsten Fall muss in der neuen und in der alten Wohnung renoviert werden. Die ein oder andere Neuanschaffung ist meist auch nicht zu vermeiden.

Um das Budget im Griff zu behalten ist der Beitrag »Günstiger Umzug in Eigenregie: 6 nützliche Tipps« auf Heimwerker.de zu empfehlen.

Beim Thema “Renovieren bei Auszug” stimmen vertragliche Vereinbarungen und die Rechtsprechung nicht immer überein.

Deshalb stellen sich viele Mieter bei einem Auszug viele Fragen wie: Was muss der Mieter beim Auszug renovieren? Wer zahlt die Renovierung beim Auszug? Muss ich beim Auszug renovieren, wenn nichts im Mietvertrag steht? Muss ich beim Auszug renovieren, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe? Ab wie viel Jahren in der Wohnung muss ich beim Auszug renovieren?

Wer einmal in seinen Vertrag sieht und sich über die wesentlichen Eckpunkte informiert, geht gut vorbereitet in entsprechende Gespräche mit dem Vermieter oder in die Wohnungsübergabe. Hier auf Heimwerker.de gibt es selbstverständlich keine Rechtsberatung, sondern nur einen informativen Überblick. Rechtsberatung übernehmen Mieterschutzvereine oder auf Mietrecht spezialisierte Anwälte.

1. Ist Renovieren bei Auszug eine Pflicht?

1.1. Enthält der Mietvertrag eine entsprechende Klausel?

Stellt sich die Frage nach dem Streichen bei Auszug, sollte ein Blick in den Mietvertrag der erste Schritt sein. Ist dort eine Klausel zu Schönheitsreparaturen oder zum Renovieren enthalten? Wenn nicht, dann ist der Fall sofort klar.

Wo keine mietvertragliche Vereinbarung existiert, muss beim Auszug auch nicht renoviert werden.

Strittig können nur noch Schäden sein, die durch einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache verursacht sind. Das wäre etwa bei einer Veränderung der Mietwohnung ohne Genehmigung durch den Vermieter der Fall oder durch unzureichendes Heizen und Lüften.

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1.2. Ist die Klausel im Vertrag wirksam?

Kommunikation ist alles

Neben dem Vertrag und der Rechtslage empfiehlt sich das eigene Rechtsempfinden und ein offenes Gespräch.

Oft stellt sich dabei schnell heraus, welche Erwartungshaltung und Bereitschaft sich im Einzelfall tatsächlich gegenüberstehen. Gehen diese nicht allzu weit auseinander, finden sich meist leicht Kompromisse.

So können beide Vertragsparteien mit einer guten Erfahrung auseinander und in ein neues Vertragsverhältnis gehen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat viele vertragliche Vereinbarungen in der Vergangenheit für unwirksam erklärt.

Das betrifft etwa starre Fristen wie “… müssen alle 3 Jahre renoviert werden …” oder eine generelle Renovierungspflicht bei Auszug. BGH Urteilen gemäß muss diese Art der Vereinbarung durch Zusätze wie “… in der Regel …” oder “… üblicherweise …” relativiert werden, da eine Renovierung nur erfolgen muss, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert.

Ebenfalls unwirksam sind Klauseln laut derer die Schönheitsreparaturen von Fachleuten ausgeführt werden müssen.

Enthält Ihr Mietvertrag noch starre Fristen oder die Formulierung beim Auszug sei alles weiß zu streichen, so ist die ganze Klausel unwirksam und es muss überhaupt nicht renoviert werden. In dem Fall hätte sogar der Vermieter laut § 535 Abs. 1 des BGBs im Laufe der Mietzeit die Pflicht gehabt, die Mietsache (so notwendig) laufend zu renovieren.

Mietverträge die 15 Jahre alt oder älter sind, enthalten selten noch gültige Klauseln. Hier lohnt sich eine fachliche Überprüfung des Vertrags in den meisten Fällen.

Es gibt noch viele weitere unwirksame Klauseln – lassen Sie sich im Zweifel von einem Mieterschutzverein oder einem Anwalt beraten. In einigen Fällen führt die Unwirksamkeit dazu, dass der Vermieter zur Renovierung während des Mietverhältnisses verpflichtet ist.

Er kann sogar zur Erstattung von Leistungen verpflichtet sein, wenn der Mieter renoviert hat und sich die Klausel im Mietvertrag erst danach als unwirksam herausstellt.

Tipp: Klauseln, die den Mieter generell beim Auszug zur Renovierung verpflichten, unabhängig von Dauer des Mietverhältnisses und einem tatsächlichen Renovierungsbedarf sind grundsätzlich unwirksam.

1.3. Renovieren bei Auszug – neues Gesetz?

Es kursiert in sozialen Medien das Gerücht, es gäbe zum Renovieren bei Auszug ein neues Gesetz. Das trifft nicht zu. Vielmehr gibt es immer wieder aktuelle Urteile (Renovieren bei Auszug BGH), die wie in 1.2 beschrieben, welche die Auslegung oder Wirksamkeit von vertraglichen Vereinbarungen zum Renovieren bei Auszug (Mietrecht) betreffen.

Achtung: Hier geht es um das Renovieren bei Auszug aus einer Mietwohnung mit privater Nutzung. Anders ist die rechtliche Lage zu Renovieren bei Auszug eines Gewerbes, bei dem aus Sicht des Gesetzgebers weniger Schutzbedürftigkeit besteht. Das wird hier jedoch nicht behandelt.

2. Renovieren bei Auszug – was sind Schönheitsreparaturen?

2.1. Renovieren bei Auszug : Das Mietrecht beschreibt die Aufgaben

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Sie müssen beim Auszug renovieren? D. h. Dübellöcher und Dübel entfernen, Löcher spachteln und streichen.

Zum Thema Renovieren beim Auszug legt das Mietrecht ganz klar fest, welche Renovierungsarbeiten dazugehören. Was Sie demnach in der Wohnung streichen und reparieren bei Auszug ist:

  • das Entfernen von Dübeln und Verschließen von Bohrlöchern
  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Decken und Wänden
  • Streichen der Böden und Heizkörper mit Heizrohren
  • Anstrich der Innentüren und der Innenanstrich von Außentüren und Fenster

Das alles muss jedoch nicht generell gestrichen werden. Nur, wenn es notwendig ist. In einer gepflegten Wohnung eines berufstätigen Paares, in der wenig gekocht und nicht geraucht wurde, sind nach 5 Jahren die Fenster, Türen und Heizkörper möglicherweise noch völlig in Ordnung und müssen nicht neu gestrichen werden.

2.2. Muss ich alles weiß streichen?

In manchen Mietverträgen steht genau wie Sie beim Auszug renovieren müssen. Beispielsweise, dass alle Wände weiß gestrichen werden sollen. Diese Klausel ist in der Regel nichtig, das heißt, die ganze Klausel wird damit unwirksam und Sie müssen überhaupt nicht renovieren.

Dasselbe gilt, wenn dort etwa steht, dass die Arbeiten ausschließlich von einem Fachbetrieb ausgeführt werden dürfen.

Beim Renovieren bei Auszug aus einer Mietwohnung wird lediglich erwartet, dass die Arbeiten in mittler Art und Güte, also etwa ohne Laufnasen und Streifigkeit ausgeführt wird. Der Vermieter darf helle, neutrale Farben verlangen, aber nicht eine komplett weiß gestrichene Wohnung.

2.3. Wann ist das Streichen nötig?

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Hier sind an einem Vorsprung deutliche Gebrauchsspuren erkennbar.

Bei normalem Gebrauch einer Mietsache sind als Faustregel für Küche und Bad drei Jahre, Wohnräume 5 Jahre und Nebenräume 7 Jahre anzunehmen.

Im realen Fall kann der Zustand jedoch früher oder erst später renovierungsbedürftig sein.

Zwei Beispiele, die das veranschaulichen: Sehr viel schneller entsteht ein Renovierungsbedarf, wenn in einer Wohnung geraucht wird. Weniger schnell, wenn es sich bei der Wohnung um eine wenig genutzte Zweitwohnung handelt, in der weder geraucht noch gekocht wird.

Sichtbare Gebrauchsspuren wie Verschmutzungen sind ein klassisches Indiz ebenso wie Abrieb und kleine Beschädigungen.

Raum typische Gebrauchsspuren
Bad/WC
  • Bohrlöcher von Badutensilien
Küche
  • Verschmutzungen durch fettige Dämpfe beim Kochen
Wohnräume
  • sichtbare Spuren oder Ränder von Möbeln und Bilderrahmen
Flure
  • Spuren von Schuhen und Garderobe und vom Anecken mit größeren Gegenständen
alle Räume
  • Verschmutzungen im Bereich von Türgriffen, Lichtschaltern, Rollladengurten und in Fensterleibungen
  • Verschmutzungen durch Staub und Insekten
  • Bohr- und Nagellöcher
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3. Häufig gestellte Fragen rund um das Renovieren bei Auszug (FAQ)

Generell gilt: Rund um das Thema “Renovieren bei Auszug” ist die Rechtslage für den Laien oft schwer zu beurteilen, da vieles nur auf individuellen Gerichtsurteilen des BGH basiert. Vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter ist es deshalb in vielen Fällen sinnvoll, sich Rat bei einem Mieterschutzverein oder einem Fachanwalt einzuholen.

3.1. Renovieren bei Auszug ohne Mietvertrag?

Ohne einen schriftlichen oder mündlich geschlossenen Mietvertrag mit entsprechender Klausel tritt die gesetzliche Regelung in Kraft. Das bedeutet, Sie müssen nicht streichen beim Auszug.

Der Gesetzgeber sieht ausschließlich den Vermieter in der Pflicht die Mietsache zu erhalten. Der Mieter hat übliche Abnutzung mit der Miete abgegolten. Nur über das normale Maß hinausgehende Abnutzung oder Beschädigungen sind durch den Mieter zu tragen.

3.2. Renovieren vor Auszug oder nach Auszug?

Entscheidend ist nicht der Auszug, sondern das Ende des Vertragsverhältnisses. Vor dessen Ende muss bei einer “Renovieren bei Auszug Klausel” die Wohnung in den vertragsgemäßen Zustand versetzt sein.

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Zum Renovieren bei Auszug aus einer Mietwohnung gibt es wenig Gesetzliches, aber viele verschiedene Urteile.

3.3. Renovieren bei Einzug oder Auszug?

Rechtlich muss der Mieter weder beim Ein- noch beim Auszug renovieren. Das gilt nur, wenn er vertraglich etwas anderes vereinbart.

Zieht der Mieter in eine unrenovierte Wohnung, muss er diese nicht renovieren, da er die Mietsache sonst in einen besseren Zustand versetzt, als er sie übernommen hat. Das wäre ein einseitiger Vorteil für den Vermieter.

Anders ist es, wenn beispielsweise ein Mietnachlass oder späterer Beginn der ersten Mietzahlungen als Gegenleistung für eigene Renovierungsleistungen des Mieters vertraglich vereinbart wurde.

3.4. Ist renovieren bei Auszug Pflicht für Raucher?

Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig vereinbart, kann der Vermieter erwarten, dass sichtbare oder geruchlich wahrnehmbare Spuren von Nikotin oder Rauch beseitigt werden.

Das gilt auch, wenn die letzte Renovierung noch weniger lange her ist, als es beispielsweise die im Vertrag zur Orientierung genannten Fristen für Schönheitsreparaturen vorsehen.

Gibt es im Vertrag keine Klausel zu Schönheitsreparaturen, kommt eine Pflicht nur in Betracht, wenn die Spuren und Ausdünstungen mit einer normalen Renovierung nicht zu beseitigen sind.

Das ist bei starkem Rauchen in der Wohnung durchaus möglich. Dann ist für das Renovieren beim Auszug der Mieter in der Pflicht. In dem Fall kann sogar beim Renovieren bei Auszug tapezieren oder streichen mit normaler Farbe nicht ausreichen.

3.5. Renovieren bei Auszug wegen Schimmel?

Bei Schimmel geht es immer um die Ursache. Auf jeden Fall muss der Vermieter bei einem Schimmelbefall informiert werden.

Ob Sie die Wohnung nur streichen bei Auszug oder sogar eine Schimmelsanierung vornehmen müssen, kommt darauf an, ob Baumängel oder eine unsachgemäße Nutzung der Mietsache die Ursache für den Schimmel sind.

In der Regel kann das nur ein Gutachter klären. Teilweise gibt es mehrere Ursachen, wie beispielsweise unzureichende Lüftung und eine Kältebrücke an der Wand.

Eine Schimmelsanierung kann schnell sehr aufwändig werden. In einem unklaren oder strittigen Fall empfiehlt sich unbedingt die Beratung durch einen Mieterschutzverein oder einen Fachanwalt.

3.6. Renovieren bei Auszug nach 2 Jahren?

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Wer ohne Entschädigung in eine unrenovierte Wohnung zieht muss beim Auszug nicht renovieren.

Renovieren bei Auszug nach 5 Jahren oder noch früher? Wer schon nach wenigen Jahren wieder auszieht, fragt sich: Muss ich renovieren bei Auszug, also Schönheitsreparaturen vornehmen ohne, dass der im Vertrag genannte Zeitraum seit der letzten Renovierung vergangen ist?

Ist die Wohnung nicht renovierungsbedürftig, so muss sie auch nicht renoviert werden. Vielfach benutzte Quotenklauseln in Mietverträgen, nach denen der Mieter einen rechnerischen Anteil an den Renovierungskosten für die abgewohnten Jahre zahlen soll, wurden vom BGH als unwirksam beurteilt.

3.7. Renovieren bei Auszug nach Todesfall?

Die Erben treten automatisch in das Mietvertragsverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein. Ist im Mietvertrag eine entsprechende, gültige Klausel, so heißt das für die Erben, sie renovieren bei Auszug als Mieter.

Sowohl Mieter als auch Vermieter können innerhalb eines Monats eine Kündigung aussprechen, anderenfalls geht der Mietvertrag auf die Erben über.

Gibt es keine Erben oder haben diese ein eventuell überschuldetes Erbe ausgeschlagen, so muss der Vermieter die Räumung und Renovierung selbst übernehmen – nach Freigabe durch das Nachlassgericht.

3.8. Renovieren bei Auszug – Teppichboden?

War der Teppichboden bereits seitens des Vermieters verlegt, so ist er Teil der Mietsache. Bei Schäden wie Brandlöcher und Flecken haftet der Mieter. Die normale Abnutzung muss der Vermieter hinnehmen. Er kann in dem Fall im Mietvertrag nicht verlangen, dass ein Teppich erneuert werden muss. Eine solche Klausel wäre nichtig.

Hat der Mieter selbst einen Teppich verlegt, kann der Vermieter verlangen, dass dieser rückstandslos entfernt wird.

3.9. Renovieren bei Auszug – Türrahmen?

Nur wenn Renovierungsbedarf besteht und eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthalten ist, müssen Innentüren samt Rahmen sowie die Innenseite von Außentüren und die Innenseite der Rahmen renoviert werden.

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Bildnachweise: Alle VGL/CHRISTIANE BALDWIN (chronologisch bzw. nach der Reihenfolge der im Kaufratgeber verwendeten Bilder sortiert)