Renovieren bei Auszug: Die 9 häufigsten Fragen

Stellt sich die Frage nach dem Streichen bei Auszug, sollte ein Blick in den Mietvertrag der erste Schritt sein. Ist dort eine Klausel zu Schönheitsreparaturen oder zum Renovieren enthalten? Wenn nicht, dann ist der Fall sofort klar.

Wo keine mietvertragliche Vereinbarung existiert, muss beim Auszug auch nicht renoviert werden.

Strittig können nur noch Schäden sein, die durch einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache verursacht sind. Das wäre etwa bei einer Veränderung der Mietwohnung ohne Genehmigung durch den Vermieter der Fall oder durch unzureichendes Heizen und Lüften.

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat viele vertragliche Vereinbarungen in der Vergangenheit für unwirksam erklärt.

Das betrifft etwa starre Fristen wie „… müssen alle 3 Jahre renoviert werden …“ oder eine generelle Renovierungspflicht bei Auszug. BGH Urteilen gemäß muss diese Art der Vereinbarung durch Zusätze wie „… in der Regel …“ oder „… üblicherweise …“ relativiert werden, da eine Renovierung nur erfolgen muss, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert.

Ebenfalls unwirksam sind Klauseln laut derer die Schönheitsreparaturen von Fachleuten ausgeführt werden müssen.

Enthält Ihr Mietvertrag noch starre Fristen oder die Formulierung beim Auszug sei alles weiß zu streichen, so ist die ganze Klausel unwirksam und es muss überhaupt nicht renoviert werden. In dem Fall hätte sogar der Vermieter laut § 535 Abs. 1 des BGBs im Laufe der Mietzeit die Pflicht gehabt, die Mietsache (so notwendig) laufend zu renovieren.

Mietverträge die 15 Jahre alt oder älter sind, enthalten selten noch gültige Klauseln. Hier lohnt sich eine fachliche Überprüfung des Vertrags in den meisten Fällen.

Es gibt noch viele weitere unwirksame Klauseln – lassen Sie sich im Zweifel von einem Mieterschutzverein oder einem Anwalt beraten. In einigen Fällen führt die Unwirksamkeit dazu, dass der Vermieter zur Renovierung während des Mietverhältnisses verpflichtet ist.

Er kann sogar zur Erstattung von Leistungen verpflichtet sein, wenn der Mieter renoviert hat und sich die Klausel im Mietvertrag erst danach als unwirksam herausstellt.

Tipp: Klauseln, die den Mieter generell beim Auszug zur Renovierung verpflichten, unabhängig von Dauer des Mietverhältnisses und einem tatsächlichen Renovierungsbedarf sind grundsätzlich unwirksam.

Es kursiert in sozialen Medien das Gerücht, es gäbe zum Renovieren bei Auszug ein neues Gesetz. Das trifft nicht zu. Vielmehr gibt es immer wieder aktuelle Urteile (Renovieren bei Auszug BGH), die wie in 1.2 beschrieben, welche die Auslegung oder Wirksamkeit von vertraglichen Vereinbarungen zum Renovieren bei Auszug (Mietrecht) betreffen.

Achtung: Hier geht es um das Renovieren bei Auszug aus einer Mietwohnung mit privater Nutzung. Anders ist die rechtliche Lage zu Renovieren bei Auszug eines Gewerbes, bei dem aus Sicht des Gesetzgebers weniger Schutzbedürftigkeit besteht. Das wird hier jedoch nicht behandelt.

In manchen Mietverträgen steht genau wie Sie beim Auszug renovieren müssen. Beispielsweise, dass alle Wände weiß gestrichen werden sollen. Diese Klausel ist in der Regel nichtig, das heißt, die ganze Klausel wird damit unwirksam und Sie müssen überhaupt nicht renovieren.

Dasselbe gilt, wenn dort etwa steht, dass die Arbeiten ausschließlich von einem Fachbetrieb ausgeführt werden dürfen.

Beim Renovieren bei Auszug aus einer Mietwohnung wird lediglich erwartet, dass die Arbeiten in mittler Art und Güte, also etwa ohne Laufnasen und Streifigkeit ausgeführt wird. Der Vermieter darf helle, neutrale Farben verlangen, aber nicht eine komplett weiß gestrichene Wohnung.

Hier sind an einem Vorsprung deutliche Gebrauchsspuren erkennbar.

Bei normalem Gebrauch einer Mietsache sind als Faustregel für Küche und Bad drei Jahre, Wohnräume 5 Jahre und Nebenräume 7 Jahre anzunehmen.

Im realen Fall kann der Zustand jedoch früher oder erst später renovierungsbedürftig sein.

Zwei Beispiele, die das veranschaulichen: Sehr viel schneller entsteht ein Renovierungsbedarf, wenn in einer Wohnung geraucht wird. Weniger schnell, wenn es sich bei der Wohnung um eine wenig genutzte Zweitwohnung handelt, in der weder geraucht noch gekocht wird.

Sichtbare Gebrauchsspuren wie Verschmutzungen sind ein klassisches Indiz ebenso wie Abrieb und kleine Beschädigungen.

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Ohne einen schriftlichen oder mündlich geschlossenen Mietvertrag mit entsprechender Klausel tritt die gesetzliche Regelung in Kraft. Das bedeutet, Sie müssen nicht streichen beim Auszug.

Der Gesetzgeber sieht ausschließlich den Vermieter in der Pflicht die Mietsache zu erhalten. Der Mieter hat übliche Abnutzung mit der Miete abgegolten. Nur über das normale Maß hinausgehende Abnutzung oder Beschädigungen sind durch den Mieter zu tragen.

Wer ohne Entschädigung in eine unrenovierte Wohnung zieht muss beim Auszug nicht renovieren.

Renovieren bei Auszug nach 5 Jahren oder noch früher? Wer schon nach wenigen Jahren wieder auszieht, fragt sich: Muss ich renovieren bei Auszug, also Schönheitsreparaturen vornehmen ohne, dass der im Vertrag genannte Zeitraum seit der letzten Renovierung vergangen ist?

Ist die Wohnung nicht renovierungsbedürftig, so muss sie auch nicht renoviert werden. Vielfach benutzte Quotenklauseln in Mietverträgen, nach denen der Mieter einen rechnerischen Anteil an den Renovierungskosten für die abgewohnten Jahre zahlen soll, wurden vom BGH als unwirksam beurteilt.

War der Teppichboden bereits seitens des Vermieters verlegt, so ist er Teil der Mietsache. Bei Schäden wie Brandlöcher und Flecken haftet der Mieter. Die normale Abnutzung muss der Vermieter hinnehmen. Er kann in dem Fall im Mietvertrag nicht verlangen, dass ein Teppich erneuert werden muss. Eine solche Klausel wäre nichtig.

Hat der Mieter selbst einen Teppich verlegt, kann der Vermieter verlangen, dass dieser rückstandslos entfernt wird.

Nur wenn Renovierungsbedarf besteht und eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthalten ist, müssen Innentüren samt Rahmen sowie die Innenseite von Außentüren und die Innenseite der Rahmen renoviert werden.

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